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#antimipim Italie: Unione Inquilini accuse Cassa Depositi e Prestiti Investimenti

Italie : Cassa Depositi e Prestiti Investimenti entre logement social et privatisation du patrimoine public, avec l’argent des épargnants postaux

Le site internet explique que “CDP Investimenti (Caisse des Dépôts et Consignations Investissements) SGR soutient les politiques de logement social et la mise en valeur du patrimoine public”. Un peu plus loin, l’arbre généalogique de la société décrit les deux instruments à la disposition de la société, laquelle est contrôlée à 70% par la Cassa Depositi e Prestiti, S.p.A. dont 80% des parts sont détenues par le ministère des Finances qui gère (et investit) l’épargne postale des citoyens italiens, globalement quelque 240 milliards d’euros. Les autres actionnaires sont l’Association Bancaire Italienne et ACRI, association réunissant les Fondations bancaires et les Caisses d’Epargne.

Les opérations de valorisation sont gérées par le Fondo d’Investimenti per la Valorizzazione (FIV) (Fonds pour la promotion des investissements), créé en 2012, afin de “stimuler et d’optimiser les processus de cession de patrimoines immobiliers des organismes publics”, lesquels “puissent présenter un potentiel de valeur inexprimé, lié par exemple au changement d’affectation du bien, à la génération de profits, à la vente fractionnée, ainsi qu’un « marché de débouché » comme l’explique le site institutionnel. Au mois de décembre 2013, il a souscrit des contrats pour l’achat d’immeubles appartenant à six collectivités locales – pour un montant de 190 millions d’euros[1] – et d’une quarantaine de biens immeubles appartenant à l’Agenzia del Demanio, société de gestion du patrimoine public, pour 300 millions d’euros. Globalement, 825 millions d’euros ont été investis dans le fonds FIV.

Logement social : incompatible avec la nécessité de fournir des logements abordables

En revanche, plus riche s’avère le Fondo d’Investimenti per l’Abitare (FIA) (Fonds d’investissement pour le logement), qui a été souscrit à hauteur de 2 milliards 28 millions d’euros (dont 1 milliard souscrit par la Cassa Depositi e Prestiti, 140 millions par le Ministère des Infrastructures et des Transports et 888 millions par des groupes bancaires et d’assurances ainsi que des caisses de prévoyance privées).

Cela nous amène à affronter de plain-pied le problème de l’accès au logement. Dans une interview concernant les programmes de logements sociaux privés (social housing) qu’il a accordée à la revue Altreconomia, Sergio Urbani, co-directeur général de CDPI Sgr (société de gestion à l’épargne), a déclaré : “le rendement nécessaire [pour promouvoir une initiative de logement social] n’est pas compatible avec le logement social public”. En bref, ce qu’il a voulu dire, c’est que les ressources dont le Fonds est doté ne sont pas compatibles avec l’exigence de garantir le droit au logement et de répondre à des besoins estimés, en 2018, à 2 millions de logements sociaux dans toute l’Italie.

Matteo Del Fante, président de CDP Investimenti (et Directeur général de la Cassa Depositi e Prestiti) a résumé comme suit la différence entre les anciens logements H.L.M. et le logement social actuel, lors d’une audition informelle le 8 mai 2012 à la commission Environnement de la Chambre des Députés: “Les critères d’investissement du Fondo Investimenti per l’Abitare (FIA) prévoient […] que le rendement escompté soit de l’ordre de 3% en plus de l’inflation”. Et s’il est vrai qu’une délibération de la Cour des Comptes (en décembre 2011) avait déjà critiqué l’efficacité et l’aspect économique des actions mises en place au moyen du Fonds, Matteo Del Fante réplique que cela est dû à la “difficulté d’identifier des projets d’investissement présentant une rentabilité en phase avec les objectifs”.

Le cas Parma Social House : un partenariat public privé servant à garantir les investisseurs et non pas les besoins en logements sociaux

Analysons le cas de Parme: dans cette ville d’Emilie-Romagne, sont ouverts les chantiers de Parma Social House, le “premier projet cofinancé” par le FIA avec un investissement (prévu) de 137,5 millions d’euros destinés à la réalisation dei 852 logements. Toutefois, seuls 30% seront (vraiment) destinés aux locations à loyer modéré. La “social house” ne subsiste donc que dans le nom du promoteur, dont les actionnaires se composent de différentes sociétés de construction et coopératives. Au nombre des investisseurs de ce partenariat public-privé, figurent également la Municipalité de Parme (à travers STT Holding), CDP Investimenti Sgr, Fondazione Cariparma, Coopfond-Legacoop. Le processus de développement immobilier qui a reçu une contribution à fonds perdu de quelque 3 millions d’euros par la Région Emilie-Romagne, est géré par Polaris Investment Italia Sgr S.p.A.

Lorsque la revue Altreconomia a demandé des informations à Polaris à ce sujet, le fonds l’a renvoyée à son site. La société de gestion de l’épargne n’a fourni d’explications que sur le choix du “mélange fonctionnel”, à savoir le pourcentage de logements en vente et en location, expliquant évasivement qu’“il est à la base de la durabilité du projet au niveau du business plan”. Autrement dit, faire du logement social ne leur rapporterait pas assez et, par voie de conséquence, même si le besoin s’en fait sentir, ce n’est pas eux qui s’en chargeront.

FIA: des miettes pour le logement social, le business jette maintenant son dévolu sur les friches industrielles

Au vu de ce qui arrive à Parme, nous pouvons tirer quelques considérations générales: malgré l’énorme parc de logements disponible, y compris les presque 700 mille logements construits dans les dix dernières années et jamais vendus (pour en savoir plus, lire le livre “Salviamo il paesaggio!”, (Sauvons le paysage) publié par Altreconomia, 2013), 79% des interventions concernant le logement social dans toute l’Italie concerneraient de nouvelles constructions. De surcroît, la plupart des édifices ne seront pas destinés à la location “à loyer social”: 65% des logements seront vendus à prix “conventionné” et loués avec un « engagement de vente future”, et seuls 35% des appartements – en moyenne – apporteront une réponse à l’exigence de logements permanents assortis de loyers réglementés.

Les ressources collectées par le Fondo Investimenti per l’Abitare (FIA) se chiffrent, à l’heure actuelle, à 2 milliards 28 millions d’euros, 1 milliard émanant de CDP, 140 millions du ministère et 888 millions de “grands groupes bancaires, d’assurances et organismes de prévoyance”, dont l’identité ne peut toutefois être rendue publique. Le Fonds a pour mission d’épauler les investisseurs privés, en leur garantissant jusqu’à 80% des ressources financières nécessaires pour mettre sur pied les projets de logement social privé. Des “privés” qui sont cependant presque toujours les mêmes: le site de CDPI présente une liste comprenant 14 des 15 fonds immobiliers locaux “mis en place” : six d’entre eux sont gérés par un seul et unique sujet, Polaris Investment Italia sgr, et ont un objectif de collecte globale de plus de 800 millions d’euros. Polaris Italia est contrôlée à 100% par la société de droit luxembourgeois Polaris Investment S.A., dont l’actionnaire de référence est la Fondation Cariplo (son président, Giuseppe Guzzetti, est encore président d’ACRI, l’association des fondations bancaires, partenaires de CDP en CDP Investissements), qui contrôle 48%; 32% sont entre les mains d’investisseurs institutionnels et 20% relèvent d’organismes ecclésiastiques.

Paradoxe: depuis sa naissance, le FIA a contribué, dans tout le Pays, à la réalisation de 560 logements seulement, 1400 sont en cours de réalisation et environ 500 en phase de mise en route : bien peu de chose, par rapport aux ressources disponibles.

L’extension des initiatives de logement social pourrait démarrer en Lombardie, à travers des interventions de transformation des gares ferroviaires abandonnées par les Chemins de fer italiens (Fs), autre société contrôlée par le ministère des Finances.  En effet, le 28 mars 2013, CDPI Sgr et Ferrovie dello Stato, propriétaire de ces sites, ont stipulé une “lettre d’intentions” se référant aux terrains à bâtir dans les zones de Lambrate (70 mille mètres carrés au total), Greco-Breda (72 mille) et Rogoredo (21 mille), toutes situées dans l’agglomération milanaise, vu l’intérêt de la première à y construire des logements sociaux. Le fonds de CDP pourrait contribuer à la réalisation de mille appartements – “dont les loyers pourraient même être inférieurs à 500 euros par mois”, réfère Sergio Urbani – où le pur logement social public représente 5%. La valeur des sites que la société Fs s’est engagée à fournir est confidentielle (“parlez-en avec CDP Sgr”, nous a-t-on suggéré chez Fs Sistemi Urbani)[2].

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[1] Parmi ceux-ci, deux anciens hôpitaux et un théâtre, édifices à valoriser en exploitant les possibilités offertes par les organismes ayant modifié leur vocation urbanistique, http://www.altreconomia.it/site/fr_contenuto_detail.php?intId=4481

[2] Tiré, en partie, du livre “La posta in gioco”, de Luca Martinelli et Antonio Tricarico (Altreconomia edizioni, 2013)

#antimipim Wallonie: Spécule pas dans mon quartier !

De la spéculation à la gentrification et au mal logement

Dans les principales villes wallonnes, la spéculation immobilière a pour principale conséquence la mise en place d’un processus de gentrification et donc la délocalisation de la population d’origine.

A Charleroi, Liège, Bruxelles, comme à Louvain-la-Neuve, dans la Province du Brabant wallon, les habitants n’ont plus les moyens d’habiter dans leur ville d’origine et doivent déménager dans des régions plus accessibles financièrement au profit de nouveaux habitants plus nantis.

Nous constatons que le processus de gentrification de nos villes se développe généralement en trois étapes. D’abord, la construction d’un commissariat pour rassurer les nouveaux habitants. Ensuite, les gares sont rénovées, pour qu’enfin les terrains et habitations aux alentours prennent de la valeur. Ce processus a pour conséquence – dans le meilleur des cas – d’obliger les habitants à quitter leur ville ou de leur permettre de construire des alternatives d’habitat léger. Cependant, dans la majorité des cas, les ménages sont mis en situation de mal-logement. Ils restent sur place et sont obligés de consacrer une part toujours plus grande de leur revenu afin de se loger, au détriment d’autres dépenses vitales (nourriture – santé – …). A Bruxelles, la moitié environ des enfants vit déjà dans des logements considérés comme inadaptés, insalubres ou trop petits. Au final, les habitants paient très cher un logement qui ne leur convient pas !

Les prix du logement doublent tandis que les revenus stagnent

Cela nous semble important d’exprimer le lien entre spéculation et hausse des prix des biens immobiliers, tant en milieu rural que semi-rural. Les promoteurs immobiliers et les sociétés financières présentes au MIPIM ont des exigences de rentabilité, voire ne s’intéressent à nos villes et à nos logements qu’à condition de pouvoir réaliser des plus-values importantes rapidement. Or ces augmentations du coût de l’immobilier, prenant la forme de gentrification des villes, ont pour conséquence une moindre accessibilité à l’habitat pour la population européenne, l’éviction des habitants et, de manière générale, la négation du droit au logement.

Comme nous l’a montré l’histoire de la spéculation lors des dernières crises, la fièvre spéculative manifestée au MIPIM par les intermédiaires financiers fait grimper le taux d’intérêt, augmente la dette des ménages et des Etats et emmène l’Europe dans une nouvelle bulle. Lorsque les pouvoirs publics vendent leur terrain, ils perdent la maitrise de la terre aux profits d’investisseurs qui construisent bureaux ou immeubles luxueux pour une population d’origine qui n’a pas les moyens d’y habiter.

C’est ce lien entre deux phénomènes : spéculation immobilière et gentrification de nos villes qui justifie notre action lors de ce MIPIM. Cet événement d’envergure réunit de nombreux professionnels de l’immobilier et pouvoirs publics. Au Mipim, nous voudrions mettre en garde les pouvoirs publics qui ouvrent les bras aux investisseurs privés et se laissent séduire par les arguments de croissance économique.

Nous voulons leur rappeler le défi actuel qui est de pouvoir construire et permettre le développement de villes équitables et durables où justice sociale et solidarité sont centrales.

Liquidation totale « tout » doit partir !

A Bruxelles, les gros promoteurs, main dans la main avec les pouvoirs publics, transforment les abords du canal en construisant des immeubles destinés aux classes moyennes et supérieures. Ces travaux semblent aller bien plus vite que la construction des nouveaux logements sociaux, besoin toujours plus pressant (40 000 ménages en attente). Dans les quartiers anciens, les petits propriétaires profitent de l’arrivée d’une nouvelle population et de l’augmentation des prix en délogeant les anciens locataires pour rénover et relouer au double du prix.

Aujourd’hui, la Ville de Charleroi, ancienne zone industrielle ouvrière avec un taux de chômage élevé est un bel exemple de tentative de dynamisation des centres villes par le « nettoyage » des quartiers. Tout a commencé par la rénovation de la gare, en 2010. A ce jour, un nouveau commissariat sort de terre, il a d’ailleurs été primé au MIPIM 2013 ! Depuis deux ans, les rues de cette ville sont difficilement praticables à cause des travaux de grande envergure, les commerces locaux ferment.

A Charleroi, lutter contre la pauvreté pour attirer les investisseurs peut prendre de drôles de tournures, via un règlement anti-mendicité. Les pouvoirs publics mettent en marche des mécanismes visant à punir et délocaliser la précarité via des règlements communaux. En effet, les SDF et les prostituées doivent partir au risque d’être pénalisés par des amendes, mis au cachot ou chassés de la Ville. N’y va-t-il pas d’autre moyen que l’exclusion pour lutter contre la pauvreté ?

Dans tous les cas, nous pensons qu’il est utile de rénover les villes, de les améliorer, mais pas n’importe comment ni à n’importe quel prix pour les populations les moins nanties.

Initiatives citoyennes et résistance à la marchandisation du logement

Alors que les promoteurs, appuyés par les pouvoirs publics et financés par des fonds d’investissements, ont pu transformer le logement en marchandise, beaucoup de citoyens européens essayent d’arracher ce bien de première nécessité des pinces acérées du marché. Ces citoyens se battent pour que le logement redevienne une source de bien-être et forcent l’avenir en squattant des maisons, en logeant dans des yourtes, des caravanes, des roulottes, en construisant des logements légers, … Ces manières d’habiter sont des formes de résistance. En effet, elles permettent de sortir de l’isolement créé par les lois du marché immobilier. Ces héros du quotidien déploient solidarité et créativité pour garder et prendre leur place dans la Ville. Ils sont trop souvent traités en hors-la-loi par les pouvoirs publics et le citoyen lambda se demande si les normes édictées sont encore là pour protéger ses conditions de logement ou pour maintenir un marché immobilier aux seules mains des promoteurs.

Nous invitons les pouvoirs publics à soutenir les démarches d’auto-construction, partielle ou totale, pour les publics précarisés. L’auto-construction est aujourd’hui impossible pour ces publics car empêchée par des obligations légales et administratives. Pourtant, l’auto-construction constitue une réelle piste de réponse à la crise du logement tout en permettant aux habitants l’accès à une formation et à une véritable démarche d’appropriation de leur logement. En effet, les avantages sont nombreux : accessibilité technique et financière, projets mieux adaptés aux besoins des habitants, meilleure maîtrise des coûts, innovation dans la manière de bâtir, plus grande appropriation du projet,… et renforcement de l’estime de soi qui permet parfois de se remettre debout et de se projeter dans l’avenir. L’auto-rénovation – notamment dans les centres villes – pour les personnes ayant un revenu de remplacement est tout autant à dépénaliser dans un contexte où la rénovation et l’isolation du logement permettront seuls le maintien d’un bien qui ainsi ne pourra pas tomber en ruine et arriver aux mains des spéculateurs immobiliers.

Différents projets innovants voient le jour en contournant et en questionnant les cadres légaux. Citons par exemple un projet de Community Land Trust auto-construit visant l’accès au logement et à la ville de 4 familles à faibles revenus. Ce projet, nommé le « CLT des Piges », est en route à Charleroi et est le fruit d’un partenariat entre différentes associations (APL Relogeas, EFT Quelque Chose A Faire) et va permettre à 4 familles d’auto-construire collectivement 4 maisons basse énergie sur un terrain mis à disposition. Les auto-constructeurs, au chômage ou bénéficiant d’un revenu de remplacement (Revenu d’Insertion Sociale) bénéficient du statut « stagiaire EFT » dans le secteur de la construction. La « solution » trouvée ici l’est donc dans un cadre très restreint et ne permet pas d’élargir le modèle ! De plus, ces personnes bénéficieront d’un accompagnement qui les guidera durant 2100 heures de formation : il s’agit bien ici de promouvoir l’auto-construction accompagnée par des professionnels. Enfin, afin de pérenniser le projet, l’EFT donne en bail emphytéotique le terrain à une fondation « CLT-rue des Piges » qui elle-même cède un droit de superficie aux auto-constructeurs qui construisent indistinctement les 4 maisons : technique poteau/poutre et ballots de paille. Celles-ci seront attribuées en fin de gros oeuvre, les auto-constructeurs en deviendront donc les propriétaires.
Ce projet est porteur d’une nouvelle vision de l’accès aux logements centrés sur la solidarité et l’équité. Mais aussi d’un autre mode d’accès à la terre, lui redonnant son caractère de bien commun, de fonction sociale, loin de l’idée de la propriété individuelle du foncier. Les pouvoirs publics et les collectifs d’habitants ont ainsi l’occasion de rester les propriétaires de leur territoire, les habitants – même propriétaires – étant usufruitiers de l’espace foncier. Nous invitons les pouvoirs publics à reproduire ce modèle et à soutenir ces initiatives en changeant les législations afin que ces innovations soient reproductibles à souhait!
Recommandations

Une des réponses à la crise du logement se trouve dans le développement d’une pluralité de formes d’accès au logement, notamment par la construction de logements de qualité accessibles à tous, pour tous et partout.

Nous proposons aux pouvoirs publics d’enfin réguler courageusement la spéculation immobilière en garantissant des logements accessibles, en priorité pour les bas revenus mais aussi pour les jeunes, les personnes âgées et les classes moyennes. Les réponses déjà imaginées, telles que la réquisition douce, sont sans doute insuffisamment utilisées.

Nous invitons les pouvoirs publics à prendre en considération les nouveaux modes d’habiter comme une solution valable à l’accès au logement (logement léger), en créant des zones où la spéculation est interdite. Il est capital d’impliquer les habitants dans l’organisation et la gestion de la ville et dans leur habitat en favorisant les initiatives locales, collectives et solidaires.
Nous adhérons aux formules de type Community Land Trust développées ailleurs dans le monde, reposant sur la séparation du terrain et du bâti, sur une forme de gestion coopérative et qui réinvestit la plus-value dans le logement pour limiter les effets spéculatifs en cas de revente. Ces mécanismes permettent donc aux pouvoirs publics de ne pas revendre leur terrain à des sociétés (étrangères). C’est une des réponses participatives aux conséquences inhérentes à la spéculation.

Loin de diaboliser les investissements dans notre pays, le sens de notre action consiste à mettre l’humain au centre de son habitat et d’appliquer le droit à la Ville pour les citoyens. Toute personne a le droit de vivre dans un lieu choisi et adapté. Habiter n’est pas se loger, habiter signifie s’impliquer dans le monde, y participer et participer à sa transformation. Cela suppose que le logement ne soit pas conçu comme une marchandise et, pour cela, de l’abstraire de tout système spéculatif immobilier. Le logement ne peut se résumer à une marchandise. La terre doit rester un bien commun accessible à tous aujourd’hui et aux générations futures.
En tant que délégation des associations belges au MIPIM, nous renvoyons vers les pouvoirs publics, l’opinion publique et les investisseurs propriétaires qui ont une responsabilité morale et sociale, plusieurs questions qui nous préoccupent et motivent notre mobilisation.

Qu’est-ce que nos ministres et nos pouvoirs publics sont en train de faire au MIPIM ? Ont-ils conscience des conséquences de la spéculation immobilière lors de la plupart des actions de rénovation urbaine – développement urbain ?
L’habitat peut-il être un objet de spéculation ? Comment mettre en place des mécanismes anti-spéculatifs ? Quelles législations permettraient de ne pas réduire le logement à une simple marchandise ?
La spéculation, la gentrification des villes sont-elles compatibles avec le droit au logement, pourtant inscrit à l’article 23 de notre constitution ?
Les investisseurs et pouvoirs publics, sont-ils réellement conscients des dommages collatéraux qu’engendre la spéculation dans notre pays ? Existe-t-il des études quantitatives et qualitatives menées sur le sujet ces dernières années ?
Les pouvoirs publics peuvent-il garantir que l’investissement dans l’immobilier est un moteur économique dans notre pays, dans un contexte de libre circulation des travailleurs en Europe ?