Alors que les Espagnols affrontent une nouvelle vague de vente de prêts hypothécaires à des fonds d’investissements privés comme Blackstone, la tendance actuelle en Allemagne est la concentration du capital immobilier entre les mains d’un nombre restreint de sociétés par actions. Comme le souligne l’association locale des locataires, ces sociétés investissent leurs capitaux privés dans l’ancien parc de logements sociaux.

Cette dynamique est encouragée par la forte demande des investisseurs institutionnels transnationaux, « performants » au regard des cours de la bourse, qui deviennent alors la principale source de capitaux des transactions d’actifs immobiliers.

Les principaux actionnaires sont : les fonds souverains, les fonds de pension et de conséquents fonds d’investissement internationaux. Le processus d’introduction en bourse de ces fonds est combiné à un processus rapide de fusions et acquisitions.

D’après les données collectées par les associations de locataires,  aujourd’hui environ 1 million de logements locatifs en Allemagne sont sous le contrôle direct des investisseurs financiers, 850.000 de ces unités font partie du portefeuille de seulement neuf sociétés par actions spécialisée dans les transactions immobilières, qui détiennent un capital de plus de 60 milliards d’euros.

Le N°1, Deutsche Annington (ancien fond de placement de la société Anglaise Terrafirma Repe), après sa fusion avec l’ancien « GAGFAH » (anciennement sous le contrôle du gestionnaire de fonds américain « Fortress ») sera à la tête de 350,000 unités d’habitation et deviendra ainsi la deuxième société de gestion immobilière d’Europe. Les associations de locataires s’attendent donc la croissance de l’influence politique du groupe.

A partir de 2007, les sociétés immobilières ont commencé à investir de l’argent pas cher et des subventions publiques dans un processus de modernisation du parc immobilier, qui, selon le droit allemand, justifie l’augmentation drastique des loyers en vigueur.

Les associations de locataires ont signalé que les quartiers sud les plus attractifs de Dortmund étaient sujets à un fort processus de gentrification. Annigton propose des alternatives de relogement aux familles expulsées dans les quartiers populaires du nord de la ville. Cette méthode de ségrégation sociale est une conséquence typique de la stratégie de portefeuille qui met en place différentes logiques économiques de gestion du parc habitationnel : certains logements sont surclassés, d’autres cédés.

Les associations de locataires pensent que le secteur du logement financiarisé va continuer à défier les intérêts des locataires et leurs organisations pendant une longue période. Une réponse éventuelle serait de créer une société axée sur l’organisation de locataires des grands propriétaires. L’Union des Locataires Allemands DMB a commencé à se pencher d’avantage sur le cas Annington tout comme le syndicat Verdi, qui cherche de nouvelles méthodes pour organiser les employés de ces grands propriétaires, dont les contrats ne respectent par les conventions collectives du marché immobilier [k3]. L’année dernière, un groupe de locataires et militants ont protesté devant l’assemblée des actionnaires de l’ancienne propriété de l’État LEG NRW, qui détient près de 100.000 unités de logement et qui cherche à augmenter les loyers au-delà des limites légales. Les militants qui possédaient quelques actions ont également parlé devant l’assemblée, soulignant que la valeur du marché qui apparait dans les rapports financiers sont fondées sur les attentes fictives d’augmentations de loyer et est donc lui-même fictif. Cette vigilance critique des actionnaires sera poursuivie cette année.

La question des droits collectifs juridiques des locataires devient de plus en plus importante, par exemple en ce qui concerne le calcul des loyers imposés par les propriétaires. Les organisations locales dénoncent les propriétaires dont les services auparavant externalisées, tentent actuellement d’avoir d’avantage de contrôle sur l’ensemble de la chaîne de production. Dans le cas de grands propriétaires, l’augmentation des loyers de quelques euros par appartement peut devenir une importante source de revenus l’entreprise.

« Le marché actuel ne peut pas durer éternellement. Tôt ou tard, la bulle va éclater « , dit un organisateur local. « C’est également pour cette raison que l’Allemagne a besoin d’un nouveau cadre juridique pour encadrer la production de logements sans but lucratif comme principale alternative au marché financier ». Mais jusque-là les grands propriétaires terriens favorisent le développement d’un nouveau syndicalisme pour les travailleurs et locataires.

– thanks to translators from the European Action Coalition project –